Choć Plan Ogólny i 5-letnia ważność Warunków Zabudowy to największa rewolucja w prawie budowlanym i planistycznym, w okresie do 2026 roku wprowadzono i są planowane liczne, bardzo konkretne zmiany w tzw. Warunkach Technicznych (WT) oraz w procedurach.

Oto najważniejsze zmiany, które mają lub będą miały wpływ na projektowanie i budowę, wchodzące w życie w 2024, 2025 i 2026 roku:

Zmiany w Standardach Budowlanych (Warunki Techniczne 2026)

Planowane Warunki Techniczne (WT 2026), choć często jeszcze w fazie projektu rozporządzenia (które ma wejść w życie prawdopodobnie jesienią 2026 r.), wprowadzają szereg zaostrzeń, zwłaszcza w zakresie komfortu i bezpieczeństwa.

1. Wymagania przestrzenne i lokalowe (koniec z patodeweloperką)

• Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego: Od 1 kwietnia 2024 r. (część zmian już obowiązuje) lokal użytkowy w budynku mieszkalnym wielorodzinnym musi mieć co najmniej 25 m². Wyjątki są możliwe tylko dla lokali na 1. lub 2. kondygnacji nadziemnej, posiadających bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
• Większe odległości zabudowy (dla budynków wysokich): Dla budynków o wysokości powyżej 4 kondygnacji naziemnych zwiększono wymóg odległości od granicy działki do co najmniej 5 metrów, niezależnie od tego, czy ściana ma okna, czy nie. Balkony w takich budynkach nie mogą znajdować się bliżej niż 3 metry od granicy działki.
• Wymóg infrastruktury społecznej (od 1 lipca 2026 r.): Działki budowlane (zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych) będą musiały spełniać standardy dostępności do infrastruktury publicznej, np. znajdować się w określonej odległości od terenów zielonych i szkoły podstawowej (np. max. 1,5 km w miastach, 3 km na wsi).

2. Akustyka i komfort mieszkania

• Zaostrzenie norm akustycznych (planowane na wrzesień 2026 r.): Wprowadzenie wyższych wymagań dotyczących izolacyjności akustycznej przegród. Dotyczy to nie tylko budynków wielorodzinnych, ale i bliźniaków oraz szeregowców, gdzie ściany między lokalami będą musiały spełniać parametry zbliżone do budynków wielorodzinnych. Ma to wyeliminować problem słyszenia sąsiadów przez ściany i instalacje.

3. Bezpieczeństwo pożarowe i instalacyjne

Obowiązkowe Czujki CO i Dymu:

• Czujki tlenku węgla (CO): Obowiązek instalacji w pomieszczeniach, w których odbywa się spalanie paliw stałych, ciekłych lub gazowych. Dla firm i hoteli obowiązek ten wchodzi w życie od 30 czerwca 2026 r. (dla lokali mieszkalnych indywidualnych dopiero od 2030 r.).

• Czujki dymu: Już obowiązuje obowiązek instalacji przynajmniej jednej czujki dymu w lokalach mieszkalnych i hotelarskich. dokumentem prawnym.

4. Nowe wymogi bezpieczeństwa (ochrona ludności)

W związku z nowymi regulacjami prawnymi dotyczącymi ochrony ludności, na proces projektowy nałożono nowe obowiązki:

• Miejsca Doraźnego Schronienia (MDS): Obowiązek projektowania miejsc doraźnego ukrycia lub schronienia w budynkach wielorodzinnych, zwłaszcza w podziemnych kondygnacjach (np. garaże podziemne), jeśli wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 31 grudnia 2025 r. Brak tego elementu może skutkować nieuzyskaniem pozwolenia na budowę lub użytkowanie.

5. Cyfryzacja i uproszczenia (już wprowadzone)

Wiele zmian, które usprawniają pracę projektantów i administracji, już obowiązuje lub wchodzi w życie na początku 2025 roku:

• Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB): W pełni obowiązujący system cyfrowy, który zastępuje tradycyjną formę papierową. Umożliwia lepszą kontrolę i szybszą komunikację.
• Uproszczenia dla domów do 70 m²: Doprecyzowano formalności, ułatwiając budowę domów bez pozwolenia i bez konieczności ustanawiania kierownika budowy (choć w praktyce jest to rzadko stosowane ze względu na ryzyko).
• Doprecyzowanie definicji: Wprowadzono precyzyjniejsze definicje budynku i budowli, co ma na celu ujednolicenie kwalifikacji obiektów oraz poprawne naliczanie podatku od nieruchomości (np. garaże w bryle budynku mieszkalnego mają niższą stawkę podatku od 1 stycznia 2025 r.).
• Zwolnienia ze zgłoszenia/pozwolenia: Rozszerzono katalog inwestycji zwolnionych z pozwolenia na budowę (np. niektóre mikrowiatraki) lub podlegających tylko zgłoszeniu (np. małe przydomowe schrony do 35 m²).

---

Podsumowanie Kluczowych Dat i Zmian

Zmiana	Termin Wejścia w Życie	Obszar Wpływu
Min. 25 m² Lokalu Użytkowego	1 kwietnia 2024 r. (Obowiązuje)	Architektura, Projektowanie Inwestycji Wielorodzinnych
5-letnia Ważność WZ	1 stycznia 2026 r.	Planowanie, Harmonogram Projektów
Miejsca Doraźnego Schronienia (MDS)	Po 31 grudnia 2025 r.	Konstrukcja, Projekty Wielorodzinne/Podziemne
Plan Ogólny Gminy (OUZ)	1 lipca 2026 r.	Planowanie Przestrzenne, Lokalizacja Inwestycji
Obowiązkowe Czujki CO (firmy/hotele)	30 czerwca 2026 r.	Instalacje Sanitarne/Wentylacja (Projekty Nie-Mieszkalne)
Zaostrzenie Akustyki (Bliźniaki/Szeregowce)	Planowane na 20 września 2026 r.	Projektowanie Przegród, Instalacje Sanitarne/Pionowe

Rok 2026 zbliża się wielkimi krokami, a z nim rewolucja w prawie budowlanym.

Nie czekaj, aż biurokracja zablokuje Twój projekt!

Skontaktuj się ze mną, a przeanalizuję harmonogram Twojej inwestycji i wskażę punkty krytyczne związane z nowymi przepisami.

Zapraszam do współpracy